Imóvel para investidor - Venda Nua Propriedade com usufruto vitalício na Portela de Sacavém

📍 Investimento patrimonial de excelência entre a Portela e o Parque das Nações

Caro Investidor,
Espero que esteja tudo bem consigo e com a sua família.

Apresento-lhe a nossa Proposta de Valor referente à aquisição da Nua Propriedade com Usufruto Vitalício do imóvel da Portela.

• Investimento – 245.000€
• Renda vitalícia – 0€
• Custos totais investimento imediato – 257.000€

Relação de Custos Operacionais adicionais:
• IMI (a vosso cargo) – 6.151€ (15 anos) (VP=113,590,76€ - IMI=410,06€/ano))
• Manutenção do imóvel (a cargo do usufrutuário (1% renda anual)) – 2.880 € (15 anos)
• Condomínio + Seguro Multirrisco fração (a cargo do usufrutuário)
• 3.000€ (durante os dois próximos anos)
• 11.000€ (durantes os 13 anos seguintes)

Relação total Custo/benefício (15 anos) – 257 K + 6 K = 263 K

Já no que respeita ao investimento na ótica do negócio em si e descartando as taxas de valorização absolutamente anormais que hoje se apresentam no mercado imobiliário na Grande Lisboa (cerca de 17% ao semestre), deixo-vos 3 cenários para a apreciação do imóvel.

Tendo em atenção que o que mais pesa a favor do apartamento é a combinação de:
• 11.º andar;
• duas frentes;
• muita luminosidade;
• vista aberta permanente;
• vista Ponte Vasco da Gama e rio;
• box fechada;
• localização na Portela;
• proximidade ao Parque das Nações.

Na prática, não estamos a competir com um T3 “normal” da Portela. Estamos a competir com os melhores apartamentos dos prédios clássicos da Portela. Alguns T3 renovados com vista aberta já aparecem no mercado entre os 550 mil e os 800 mil euros, dependendo da área e do estado de conservação.

A minha leitura do valor atual Dado o estado geral do apartamento:
• Valor de mercado conservador: 500.000 €
• Valor de mercado provável: 525.000 € a 575.000 €
• Valor premium (bem remodelado): 600.000 € ou mais

Projeção para 2041 Assumindo que:
• o prédio continua bem mantido;
• os elevadores são modernizados quando necessário;
• não surgem problemas estruturais relevantes;
• Lisboa continua a crescer a um ritmo moderado;

Cenário Valor estimado
Conservador (3,3% ano) 800.000 €
Provável (5,2% ano) 950.000 € – 1.100.000 €
Muito favorável (6,7% ano) 1.200.000 € – 1.400.000 €

O número que eu escolheria
Se me permitem para assinar hoje uma previsão para daqui a 15 anos:
🎯 1.080.000 €

É um valor que considero plausível para um T3 de 105 m² (ABP), num piso alto, com box, vista desafogada e numa urbanização madura e muito procurada como a Portela.
• 11.º andar;
• vista Vasco da Gama;
• duas frentes;
• o facto de ser precisamente no n.º 12 da Avenida das Escolas, um dos edifícios mais conhecidos da zona.

Ora com um preço de aquisição de 257K, daqui a 15 anos a valorização anda em torno dos 309% e se a questão for mais de investimento do que de habitação, diria que a maior incógnita não é o apartamento, mas sim a evolução da própria Portela face ao crescimento do Parque das Nações e da frente ribeirinha oriental de Lisboa nas próximas décadas. Esses dois fatores podem puxar bastante os valores para cima.

Por fim, caso equacionem este investimento, a condição é fazer CPCV de imediato com transferência de pelo menos 10% de sinal.

Há oportunidades que só acontecem uma vez... Cabe a si decidir se a aproveita...

Este imóvel poderá ser adquirido sem USUFRUTO, veja por favor a referência C0222-07030
https://century21.pt/ref/C0222-07030